Sytuacja mieszkaniowa ponad miliona młodych ludzi w Polsce to nie tylko statystyka. To fundament ich startu w dorosłość, warunek równego dostępu do edukacji i czynnik wpływający na kondycję psychiczną i wyniki w nauce. Rynek, który nie jest w stanie zaspokoić tak podstawowej potrzeby, staje się barierą rozwojową dla całego pokolenia. Zrozumienie mechanizmów tej luki jest kluczowe, by ocenić zarówno wyzwania społeczne, jak i potencjał gospodarczy, jaki się za nią kryje.

Mieszkanie dla studenta: luksus warty miliony. Naukowa analiza rynku, który nie nadąża za popytem

Polska jest jednym z największych rynków akademickich w Europie, a mimo to dostęp do dedykowanego mieszkania dla studenta pozostaje dobrem luksusowym. Najnowsze dane analityczne pokazują ogromny, niezaspokojony popyt, który zderza się z niewystarczającą podażą. Dla inwestorów to sygnał do działania. Dla studentów – twarda rzeczywistość, w której własny pokój staje się marzeniem.

Rynek studencki w Polsce: potęga liczb

Aby zrozumieć skalę problemu, należy zacząć od danych demograficznych. W roku akademickim 2023/2024 w Polsce kształciło się 1,24 miliona studentów. Stawia nas to na piątym miejscu w Unii Europejskiej, tuż za Niemcami, Hiszpanią, Francją i Włochami.

Co więcej, polskie uczelnie są magnesem dla studentów z zagranicy. W ubiegłym roku studiowało u nas około 105 tysięcy obcokrajowców, nie wliczając w to uczestników programów wymiany. Największe grupy stanowią obywatele Ukrainy i Białorusi, ale rośnie także liczba studentów z Turcji, Zimbabwe, Azerbejdżanu czy Indii. Prognozy analityczne wskazują, że ta liczba, zarówno studentów krajowych, jak i zagranicznych, będzie rosła co najmniej do końca obecnej dekady.

Gdzie mieszkają polscy studenci? Twarde dane

Obraz sytuacji mieszkaniowej studentów, jaki wyłania się z badań, jest daleki od ideału samodzielności. Dominują rozwiązania oparte na wsparciu rodziny lub drogi, nieregulowany rynek najmu.

Te liczby pokazują, że dedykowane, profesjonalne formy zakwaterowania, takie jak prywatne domy studenckie, stanowią margines rynku, zaspokajając potrzeby zaledwie 2% całej populacji studentów.

Matematyka niedoboru: dlaczego brakuje miejsc

Problem staje się jeszcze bardziej widoczny, gdy porównamy liczbę studentów z dostępną bazą noclegową.

• Akademiki publiczne: Uczelnie państwowe dysponują łącznie 112 tysiącami miejsc w 434 obiektach.

• Akademiki prywatne: Na rynku działa 65 prywatnych domów studenckich, które oferują łącznie 18 860 miejsc.

Po zsumowaniu daje to nieco ponad 130 tysięcy miejsc. Oznacza to, że nawet przy 100% obłożeniu, tylko około 12% studentów w Polsce mogłoby znaleźć miejsce w jakimkolwiek akademiku. To potężna luka podażowa, która napędza rynek najmu prywatnego i zmusza niemal połowę studentów do pozostania w domach rodzinnych.

Prywatne akademiki: rozwiązanie dla nielicznych

Sektor prywatnych domów studenckich (PBSA, Purpose-Built Student Accommodation) rozwija się, ale jego oferta jest skierowana do wąskiej grupy odbiorców. Mediana kosztu za jednoosobowe studio w takim obiekcie sięga 2600 zł miesięcznie. W cenie zawarte są media, internet oraz dostęp do udogodnień, takich jak siłownia, pralnia, strefy wspólne i ochrona.

To sprawia, że jest to opcja przede wszystkim dla studentów o wyższych możliwościach finansowych oraz dla studentów z zagranicy, przyzwyczajonych do wyższych standardów i cen. Jak wskazuje ekspertka rynku mieszkaniowego z firmy doradczej, to właśnie ta grupa jest głównym celem deweloperów. Obecnie w budowie jest osiem takich nieruchomości, a 30 kolejnych jest w fazie planowania.

Sektor publiczny: walka o utrzymanie konkurencyjności

Państwowe uczelnie starają się odpowiadać na potrzeby studentów, ale działają w ramach ograniczonych możliwości finansowych. Rektor jednego z największych polskich uniwersytetów wskazuje, że baza akademików na jego uczelni jest co roku wypełniona w niemal 100%. Oferta pozostaje konkurencyjna cenowo – miesiąc w akademiku publicznym to koszt średnio 700-800 zł.

Uczelnie koncentrują się na remontach istniejących budynków, podnosząc ich standard (np. poprzez dodawanie prywatnych łazienek) i inwestując w przestrzenie wspólne. To jednak działania modernizacyjne, a nie ekspansja, która mogłaby realnie zmniejszyć lukę na rynku.

Rynek daleki od nasycenia: diagnoza ekspertów

Perspektywa deweloperów i inwestorów jest jednoznaczna. Ekspert zarządzający sektorem nieruchomości komercyjnych w dużej firmie deweloperskiej podkreśla, że obłożenie prywatnych akademików w najlepszych lokalizacjach jest bliskie 100% i utrzymuje się na tym poziomie nawet mimo wzrostu czynszów. Popyt jest stymulowany przez ograniczoną dostępność i często niski standard mieszkań na wynajem oraz akademików uczelnianych.

Rynek ten jest oceniany jako daleki od nasycenia. Nawet największy gracz w tym segmencie dysponuje zaledwie 4,2 tysiącami miejsc, co stanowi nieco ponad jedną czwartą całej obecnej podaży prywatnej. Plany inwestycyjne są ambitne – jeden z deweloperów celuje w budowę 5 tysięcy miejsc w ciągu najbliższych 5 lat.

Dopóki jednak nie wzrośnie podaż w segmencie publicznym i bardziej przystępnych cenowo formach zakwaterowania, dla większości z 1,2 miliona studentów w Polsce nowoczesny, dobrze zlokalizowany pokój pozostanie nieosiągalnym finansowo celem.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

1. Dlaczego państwowe uczelnie nie budują więcej akademików, skoro jest taki popyt?
   Główną barierą są ograniczone środki finansowe. Budowa nowych obiektów to ogromna inwestycja, na którą uczelnie publiczne często nie mają budżetu. Priorytetem stają się remonty i modernizacja istniejącej bazy, co jest tańsze, ale nie zwiększa liczby dostępnych miejsc.

2. Czy prywatne akademiki są warte swojej wysokiej ceny?
   To zależy od priorytetów studenta. Oferują one wysoki standard, bezpieczeństwo, przewidywalność kosztów (wszystkie media w cenie) i dodatkowe udogodnienia. Dla osób ceniących komfort i gotowych za niego zapłacić, może to być atrakcyjna alternatywa dla często niepewnego rynku najmu prywatnego.

3. Co to jest „coliving” i dlaczego nie jest popularny wśród studentów w Polsce?
   Coliving to forma wspólnego zamieszkania, gdzie lokatorzy mają prywatne sypialnie, ale dzielą duże, dobrze wyposażone przestrzenie wspólne (kuchnie, salony, miejsca do pracy). Jest to wciąż niszowy segment w Polsce, prawdopodobnie z powodu wysokich kosztów początkowych dla deweloperów oraz braku ugruntowanej tradycji takiej formy zamieszkania, w przeciwieństwie do bardziej popularnych mieszkań na wynajem.

4. Które miasto w Polsce ma najlepszą sytuację mieszkaniową dla studentów?
   Paradoksalnie, pod względem stosunku liczby miejsc w prywatnych akademikach do liczby studentów, najlepiej wypada Kraków (ok. 4%). Warszawa, mimo największej liczby obiektów, ma ten wskaźnik na poziomie zaledwie 1-2%, co wynika z ogromnej liczby studentów w stolicy. Żadne miasto w Polsce nie ma jednak sytuacji, którą można by określić jako komfortową.

5. Jakie są największe ryzyka dla inwestorów na rynku prywatnych akademików?
   Główne ryzyka to zmiany demograficzne (potencjalny spadek liczby studentów po 2030 roku), rosnące koszty budowy i utrzymania obiektów, które mogą obniżyć rentowność, oraz rosnąca konkurencja, która w przyszłości może wpłynąć na poziom czynszów. Istotne jest także ryzyko regulacyjne, np. wprowadzenie przepisów dotyczących kontroli czynszów.

Publikacje wykonane przez nas w podobnej tematyce

1. Modelowanie finansowe inwestycji w sektorze PBSA: analiza rentowności i ryzyka na polskim rynku.

2. Wpływ jakości zakwaterowania na wyniki akademickie i dobrostan psychiczny studentów: badanie porównawcze.

3. „Studentyfikacja” miast akademickich w Polsce: analiza wpływu rynku najmu studenckiego na lokalne społeczności.

4. Analiza porównawcza modeli colivingu i cohousingu jako alternatywy dla tradycyjnych form zakwaterowania studenckiego w Europie Środkowo-Wschodniej.

5. Bariery i stymulanty rozwoju rynku publicznych domów studenckich w Polsce: perspektywa urbanistyczna i ekonomiczna.